8月,市场热度稳步回落,尽管项目推盘显著回升、新增供应面积环比增10%,但成交增长动能转弱,新房和二手房市场均呈同、环比齐跌态势,且跌幅逐月扩大;29个重点监测城市商品住宅成交面积同、环比分别下降22%和10%,较2019年同期下降8%,降幅较7月有所扩大。

受第二次集中供地暂缓影响,8月土地市场仍处空窗期,土地成交建筑面积和成交金额依旧低位徘徊,环比继续下滑而同比更是腰斩,溢价率更降至8%,为近两年新低。

我们认为,7、8月份的数据下滑一方面是受政策影响,另外一方面也是因为上半年市场较为火热,提前消耗了一部分的需求,9月份随着供应的增加,新上市量的增加,整体成交还是会回升。

新增供应环比增10%,部分二线集中开盘

在7月整体市场成交同环比双降的情况下,2021年8月项目推盘积极性出现回升,29个重点城市新增供应面积2366万平方米,环比上升10%,但同比仍降11%。

在这其中,一线城市的新增供应面积出现阶段性回落,为255万平方米,同比下降38%,环比下降30%,北京、上海、深圳供应同环比齐跌,广州部分房企则因为担忧多次申请预售将造成指导价接连下浮,因此索性一次性推出更多的货量,金茂万科都会四季、港龙皇朝·龙湾壹号推售套数都超千套。

二三线城市整体供应规模略有回升,25个重点监测城市新增供应2141万平方米,环比上升17%,同比下降6%。不同城市间分化显著。其中,杭州、成都、西安等热点城市调控政策加码,受调控影响,部分购房者在政策后被限制,需求端受到了挤压,但之前申请的预售在政策出台后集体审批通过,市场供求关系因此得到了部分缓解;武汉、宁波、合肥等短期市场热度较高城市,房企推盘积极性较高,8月供应规模同环比齐增;长沙、昆明、郑州、南宁等城市则供应疲软。

成交降幅持续扩大,热点二线亦加入回调

8月尽管供应增加,但商品住宅成交规模稳步回落,反映了市场热度发生变化。29个监测城市新建商品住宅成交面积约2134万平方米,环比下降10%,同比降幅持续扩大至22%,较2019年同期也由增转跌、降幅8%。

如果说个别城市如西安等成交下降或因为供应不足或因中签率低,现在新房供应增加而成交并没有相应放大,那就是购房意愿和购房能力的问题。

具体来看,一线城市韧性相对较强,但亦增幅收窄甚至同比转跌,8月成交新房305万平方米,环比微增4%,同比下降9%,较2019年同期增长27%。

8月中下旬,北京部分房企提前布局“金九”抢收业绩,多盘集中取证入市销售,其中不乏纯新盘首开。限竞房时代渐进尾声,朝阳区绝版限竞房项目华樾国际·领尚,首开推售690套房源,去化率约68%。改善性需求依旧坚挺,天坛府、富兴首府这类改善盘去化率均能达到7成,石景山西黄村的禧瑞学府开盘近乎售罄,总价500万的两居小户型认筹比高达1:40。受限于疫情防控出现反复,上海供应暂缓,但由于前期已售房源陆续网签备案,成交整体仍处高位。

8月上海两项重磅政策来袭:其一,依据不同地段,新房摇号入围比例分类调高至外环热门区域1.8、内外环间2、内环内2.5,其余仍保持此前的1.3不变。联系到上海第四批次42个新盘、12441套房源将陆续入市,其中17个热销盘皆调高了认购入围比,有助于增加积分不高的客户入围的机会,缓解购房焦虑情绪。其二,二手房贷款金额执行“三价就低”原则,即买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价取最低。随着二手房首付比例大幅增加,准客户弃购率显著提升,难免将影响“卖一套再买一套”的改善性换房需求。

8月中下旬,广州供应显著放量,部分房企担忧多次申请预售将造成指导价接连下浮,索性一次性推出更多货量,金茂万科都会四季、港龙皇朝·龙湾壹号推售套数皆超千套。受限于调控政策持续发力,本月南沙、黄埔相继收紧乃至取消人才购房政策,叠加房贷放款周期普遍延长至4-6个月,广州市场降温特征明显,成交创年内次新低。深圳打新市场逐渐回归理性,购房者普遍珍惜“房票”资源,位置偏远的新盘乏人问津。典型如龙华区的山水华庭,推售108套房源,认筹客户低至24组,创近三年来认筹客户新低的尴尬纪录,最终去化率不足10%。

8月深圳二手房市场异常惨淡,在大学区制度的冲击下,学区房市场显著降温,即使业主降价抛售也难以快速去化,部分法拍房更是降价7折仍流拍。

25个二、三线城市成交持续走低,25个监测城市8月整体成交1828万平方米,环比下降12%,同比下降24%,降幅显著扩大。半数以上城市同环比齐降,其中不乏南京、佛山这类热点城市。

武汉、福州、徐州、佛山、东莞等前期“高热”城市需求透支严重,迎来阶段性回调,南京、无锡、常州等受疫情影响回落显著;而长春、南宁、昆明、郑州、天津等市场低迷城市下行加剧,仅杭州、合肥、厦门等少数几个城市稳步放量,杭州在政策加码后,打新市场热度依旧不减,据统计7个红盘因意向登记量超出推售房源量的10倍,将依据社保缴纳月数高低排序入围公证摇号,杭州壹号院更是唯一的E类人才需88个月社保才能入围摇号的红盘。核心动因在于一、二手价格倒挂,买到即赚到的心理预期强烈。

预判下月,我们认为,二三线整体成交动能减弱,或将与本月持平或小幅微增,前期出台调控的热点城市或将延续低迷走势。

土地市场量价齐跌,流拍率升至19%

8月全国300城经营性土地总成交建筑面积达10191万平方米,环比7月全月下降了24%,同比降幅更是高达49%;土地成交总金额降至2462亿元,环比上月下降28%,同比也下降了54%。平均地价降至2416元/平方米,环同比均呈下降趋势。

市场热度方面。由于热点城市进一步加强了溢价、地价的管控,加之优质地块供地占比明显减少,因此本月溢价率较上月大幅下滑,环比减少5.1个百分点,降至8.4%。各能级城市溢价率均下降,且均降至10%以下,尤其是成交主力三四线城市,在热点三四线城市纷纷升级竞拍规则、强化地价、溢价率管控的影响下,溢价率连续多月走低,本月平均溢价率更是降至9%。

土地流拍方面,以重点监测的城市来看,土地流拍率较上月明显增加,约为19%,流拍地块多集中在温州、湛江、清远等非热点城市;从地块属性来看,这些流拍土地多为区位偏远、商业公建占比高的土地,故流拍概率较大。

据CRIC监测数据显示,一线城市成交总量仅126万平方米,但受低基数的影响,环比涨幅高达105%,但同比降幅高达七成;成交金额亦随着成交规模的增加而增至98亿元,环比上涨53%;平均地价受大量远郊商办集中成交的影响,较上月大幅下降至7776元/平方米。

二线城市成交量仅有870万平方米,环比下降37%,同比降幅也超八成;成交金额也随之明显下滑,降至244亿元,环比下降46%,同比下降89%;由于成交量较高的城市多为地价水平相对较低的中西部城市,平均价格也因此下滑至2798元/平方米,环比下降14%,同比降幅也超三成。

三四线城市方面,8月成交体量仅为9195万平方米,和上月相比减少了23%,和去年同期相比降幅更是高达36%;价格方面,由于南通、嘉兴等高地价城市优质地块明显减少,三四线城市地价较上月小幅下滑,平均为2306元/平方米,环比下降5%。

在多个热点城市加强土地市场调控,严控溢价的影响下,三四线城市的溢价率已经连续五月走低,8月更是低至9.1%,而作为热度最高的长三角区域,本月溢价率超过20%的城市也较上月明显减少,成交量超50万平方米的热点城市中仅有台州的溢价率超过了20%,三四线地市热度在“强管控”下出现了明显的降温。

总的来看,由于8月本应开启二轮集中土拍的多个城市均推迟了集中土拍,再加之上月集中出让的南通、常州等城市减少了土地出让,本月土地市场成交规模较上月进一步缩减,市场热度也再度下滑。

接下来,结合近期政策面来看,自7月以来,上层房地产市场调控持续收紧,要求地方政府加强市场监测、落实三稳目标,并对土地出让提出新要求,深圳、广州等集中土拍城市和东莞、惠州、温州、金华等热点城市也纷纷升级了竞拍规则,以平稳地价、降低土拍热度。在此影响下,市场热度将会维持低位运行。

我们认为,随着“金九”传统营销旺季来临,房企将加大供货力度,推盘积极性会进一步恢复,整体推盘量有望稳步回升,尤其是成交热度较高城市,新增供应规模大概率保持高位。在政策轮番加码后,短期内热点城市房地产市场或将有所降温,成交整体回升幅度将明显受限。

相对而言,我们更看好长三角地区市场,粤港澳、中西部地区市场或将趋势性走稳,京津冀、东部、北部湾等地区市场下行压力依旧不容小觑。

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