老张一直在为自己的房子发愁,本打算卖掉老房子换一套大的,可拖了快一年房子还是没卖出去。

“现在新房有些都降价了,更别提二手房了,要想快点出手就得比别人便宜。”中介人员暗示老张的房子还得降。

在沈阳二手房市场,和老张有同样“焦虑”的房主还有很多;沈阳二手房市场正步入高库存阶段。截至8月27日,贝壳网查询到的沈阳二手房挂牌数量高达15万套,在两个月前数据还是14.3万套,两月新增7000多套;二手房成交量却在不断下滑,6月25日,贝壳网显示90天内成交量5387套,到8月27日显示90天成交量已降至4135套,成交量缩减20%。

同时,沈阳二手房供需关系也在发生变化。根据贝壳提供的数据,从今年3月开始二手房带看次数持续下降,虽然每月增量房源也略有降低,但带看次数同比大幅下滑,这意味着市场转凉,居民购房热情降低。

沈阳二手房库存排名全国第二

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根据诸葛找房研究中心公布的数据显示,2021年8月沈阳二手房市场价12016元/方米,相比上月下降0.17%,虽然6—8月沈阳二手房均价依旧坚挺,但市场还是出现了一些变化:交易量有一定下滑,不少小区出现降价;在热门降价小区中,苏家屯奥园国际城176套挂牌房源量位居榜首,小区均价8448元/方米;孔雀城109套挂牌房源量位居榜单第2名,小区均价7450元/方米。另外,值得注意的是期有降价房源逐渐增多趋势,成交周期也越来越长。

一位房产中介从业者告诉记者:“目前成交一套房源周期大概4~5个月。好一点房源可能时间会短,但大部分在4个月以上;一些位置不好有明显缺陷的房子,可能挂上一年都卖不出去。”

据统计,沈阳二手房库存大约15万套,全国城市二手房挂牌量排名第二;排名第一是天津,第三是重庆,库存量分别是15.8万套和14.6万套。从库存数量来看三者属于同一量级,不同的是,天津和重庆是直辖市,人口数量不在同一量级。天津人口接1500万,重庆人口更是超过3000万,沈阳人口仅907万。由于人口少、库存量大,沈阳二手房库存人均占比远超天津和重庆,链家统计的在售二手房数量排名上,沈阳每60人就有一套二手房在售,居全国城市之首。

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另一组数据显示,2020年沈阳新建商品房销售面积共1358万方米,沈阳2020年户籍人口增长仅5.8万。假设新增5.8万人口全部购房,分摊新建商品房面积人均高达234方米。

市场观望情绪严重

房产专业人士分析,影响沈阳二手房库存因素有很多,其中与市场供需、楼市政策以及购房理念变化有很大关系。

沈阳楼市从今年年初到现在一直表现低迷,2021年上半年商品房月均销量95万方米,去年同期月均销量为103万方米。7月数据统计显示,沈阳新房成交量环比、同比双双出现下跌,新房均价环比下降2%,新房销量不佳直接传导至二手房市场。

房产中介人士表示,沈阳新房与二手房既存在竞争,又相互关联。在市场行情好时,新房涨价,带动周边二手房升值;行情不好时供应量充足情况下,大多数人会选择更有升值潜力的新房,二手房就更难卖了。

同时,由于二手房交易量下滑,也会导致一部分“卖旧买新”改善置业者需求被遏制。(孟双奎)

2020年5月,老张将自已一套50方米房子挂到房产中介机构,位置很好,附还有学区,但房龄比较老,超过了20年,属于二手房中的“老破小”。

老张本想在去年将这套老房快速出手,然后再添钱在附买套三居室,奈何一直没卖出去。这已经是老张第二次降价,但看房的人还是寥寥无几,由于老房子卖不掉就没钱交首付,老张置业改善计划不得不一拖再拖。

类似老张改善房被搁置的例子比比皆是,楼市一旦进入横盘期,购房者观望情绪严重,新房市场销量下滑,进而影响到二手房,二手房滞销会再次影响新房改善市场,造成市场负面效应层层叠加。

另外,据贝壳网显示,沈阳二手房市场中“老破小”以及居住体验比较差的房子(超过20年以上房龄的)房源有15696套,占总量10%;15年以上房龄房源62695套,占比达40%。另外,数据显示,房龄在10年内的房子更易“畅销”,相比20年以上房龄房子月成交量相差4倍多。

楼市政策收紧,二手房门槛变高

今年沈阳楼市表现低迷,与目前执行楼市政策有一定关系。2017年,沈阳楼市“火热”,房价大幅上涨,为给楼市降温,于2018年4月推出执行三区限购政策,本地户籍限购2套,外地限购1套,至2018年8月限购范围扩大至全市。虽然限购政策让房价得到一定控制,但楼市依旧很热,尤其是在2020年疫情过后出现大幅反弹,直到“沈八条”政策推出后,沈阳楼市才彻底降温。

“沈八条”在原限购基础上,除了增加严格执行二套房首付不低于50%条款外,同时将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年,这一政策在打击“炒房客”同时,对于沈阳二手房市场也影响深远。

分析人士称,个人住房转让增值税的调整,为二手房流动设置了门槛,大幅增加了5年内新房和次新房交易成本。同时随着金融政策收紧,包括传言沈阳房贷利率将再调整,都使二手房购买成本会更高。

上述房地产业内人士认为,沈阳二手房高库存的现状,短期内很难改变,未来能否解决这一问题,要看城市发展、楼市政策、人口增量、城市更新等多方面因素。

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