二手房指导价推出后,深圳二手房市场直线降温,网签量同步出现“四连降”。据国家统计局消息,深圳于2021年2月8日发布二手住宅成交参考价以来,其二手住宅价格指数环比、同比已迎来4连跌,涨幅明显回落。另据乐有家数据,2021年上半年深圳全市二手房网签套数30505套(含自助),同比去年1-6月网签套数58662套(含自助),下滑48%。

二手房市场下行首当其冲影响的就是深圳房地产中介行业。据深圳市房地产中介协会最新数据,全市持牌中介人员数为45458人,按上述成交量换算,7月中介二手住宅成交量人均仅为0.056套。

业绩惨淡导致不少门店只能选择“关门大吉”。从深圳市房地产中介协会收回的798家机构合计4161间门店调查结果来看,有104间门店已关闭且已办理工商注销,占据总调查样本的2.5%;有220间门店已暂时停业,但未办理工商注销,占据总调查样本的5.3%。上述协会预计,现阶段深圳中介门店关停总量应在500余间(含未备案),占深圳全市中介门店(含未备案)比例应少于10%。

深圳街头,陆陆续续出现了被贴上“转让”字条的中介门店;有些原本平日坐着四五个中介人员的门店,一转眼也人去楼空。

另外,8月3日,深圳市房地产中介协会发布《关于对Q房网给予行业通报批评的通告》,通告指出,深圳市世华房地产投资顾问有限公司,于今年上半年期间被发现存在“背靠背”收取交易双方佣金并刻意隐瞒牟取差价私收款项等多项恶劣行为。并于近期在宝安区兴围华府项目信访案件中再次被发现欺诈消费者,收取所谓“诚意金”的恶性行为。上述事件代表了深圳二房市场疯狂时刻的非理性行为,也展现了市场监管下房地产中介行业的现实状况。

面对当前深圳对房地产中介的调控,中介刘先生表示,“行业确实越来越规范,从业素质也在不断提高。但外界认为房价是中介炒的,这就让我们背锅了,深圳业主都想房价涨,还有炒房客也是倒动者,其实我们巴不得深圳房价跌,成交了我们才能有收入。”

“5个月没有开单了”

“我已经5个月没有开单了,如果情况持续到明年,计划换去别的城市发展,可能会去中山、惠州等城市。”在深圳红山地铁站附近做房屋中介的蒋君说,身边有不少同行都做起了兼职,像是给中小学辅导课程做销售,或是当保险业务员。

蒋君毕业后就来到深圳,从事房产中介已有4年。

“你也看到了,我们店门口贴着‘转让’字样”,问起在深圳宝安中心的中介刘先生半年来成交情况语气中显得很无奈,“成交量大概下降了70%,每个月运营成本要在1.5万-2万元,没有收入就只能赔钱。”

刘先生同时表示,现在转让店铺也很难,已经贴出转租2个多月还没有租出去。

说起现在的市场情况,中介钟先生不禁接连叹气,“我这半年只签了两单,1月和6月各签了一单,其他时间都无事可做。”

“现在环境对于中介行业来说是很难的,有车的同事下了班去跑滴滴,没车的就踩着共享单车送外卖。”

对于中介这个职业钟先生认为是他当前的“最好选择”。“我从外地到深圳打工,没有人脉、没有学历,中介行业门槛低,接触的人多,有机会赚大钱。”

随着当前市场行业越来越规范,深圳房地产中介也遇到了新难题,那就是“返佣”。

“现在行业很透明,市场行情也不好,购房者资金也紧张,都想着能省一点是一点。现在南山区、福田区一套二手房总价在600万元,佣金差不多可以到6万元,很多客户直接要求中介返还50%。”欧先生提到。

欧先生所处的门店位于深圳南山前海片区,他表示,“我们是小公司,老板想着有钱能挣一点是一点,基本上都会妥协。毕竟,从去年到现在我们十几家店只剩下了4家。”

广东省住房政策研究中心专家李宇嘉在接受采访时表示,“从目前情况来看,深圳二手房市场交易回落还会持续一段时间,原因是调控政策暂时还没有松绑的可能性,前段时间二手房交易系统上线对中介行业也造成了更大利空。”

与其他业绩惨淡中介相比,邓先生和曾先生无疑是幸运的。

“虽然市场下行,但豪宅市场反而成交更多。我最近成交了一套恒裕滨城二期的房子,总价6000多万元,对方一次性付清。”邓先生说。

“过往,大家都会选择贷款,现在买家反而更爽快。”邓先生表示,在二手房指导价推出后的两个月里,确实有买家犹豫等着降价,“但是卖家基本都没有调低过价格,慢慢就恢复了正常交易节奏。”

“现在离开的同行确实很多,但我觉得也是一个不错的机会。”曾先生工作的门店位于南山中心区,相比于其他同行大幅度业绩下滑,他的收入“还在慢慢回暖。”

曾先生所属的中介公司属于行业头部,他认为,“现在行业洗牌对大型中介公司是利好,小中介公司逐渐被淘汰。我们现在其实也在招募,有些门店开不下去解散了,抓住机会多挑选一些优秀员工,等到市场好转就能获得更好业绩。”

作为一个从事6年中介行业的曾先生回忆到,“之前经历过2016年10月的行业低谷期,明白市场总是有好有坏的,所以并不担心。”

行业进入“洗牌期”?

面对当前市场下行,各大头部中介公司都坦言生存不易,正积极调整以寻求新的创收点。

深圳中原总经理郑叔伦在接受记者采访时表示,“市场成交量低迷养活不了那么多经纪人,开不了单的经纪人以及业绩差的门店就会被逼淘汰,这是行业生存法则,虽然残酷却是事实。

面对下行的市场,郑叔伦表示,“公司应对的方法首先是提高自身竞争力,在仅有的市场中找到生存空间。另外,就是开源节流两手抓,积极开拓新的业绩增长点,以及削减不必要开支。”

美联物业全国研究中心总监何倩茹认为,“中介行业人员流动性其实挺高的,现在又遇上行业不太好,人员流失情况会更加严重。”

何倩茹预计,“当前情况起码要持续到三季度完结,直到市场情况稳定,甚至是市场好转的时候。”

在应对措施方面,她表示,“我们会更加注重人员服务质量的培训,以待回暖之时更快地抢占市场。”

面对当前深圳中介行业人士收入大幅度下滑情况,深圳中原二级市场董事总经理玉家雄表示,“希望能够尽量争取多一些创收机会,除了传统的一些业务以外,也会找一些新的业务来源,或者是一些新的创收模式,继续撑下去。”

对当前环境对于行业的影响,玉家雄认为,“从正面来看,当前情况能起到一个汰弱留强的效果,撑不下去的中介都是能力相对比较弱的,或是资源相对比较少的;能够留下来的则是能力比较强资源比较多的中介,所以对于行业来说只能说有得有失。”

针对当下深圳二手房市场整体情况,深圳市房地产中介协会相关负责人表示,深圳二手房市场并非一刀切式的“哀鸿遍野”,比如,近期东部板块中长期坐“冷板凳”的盐田区,网签占比上升明显。该区域内部分中介机构表示,深耕盐田区域市场没有赶上此前“爆炒”行情,自然也不会在调控中受创太多,区域市场成交较为稳定。由此可见,此次交易受创严重区域多为此前市场炒作严重区域,这种阵痛也是这些区域市场重归平稳健康发展必须经历的“代价”。

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